전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황은 많은 임차인들이 겪는 심각한 문제입니다. 보증금을 돌려받기 위한 법적 절차를 단계별로 정리합니다.
임차권등기명령 신청 — 이사 전에 반드시
전세 계약이 종료됐는데 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가야 한다면, 먼저 임차권등기명령 신청을 해야 합니다. 임차권등기가 완료되면 이사 후에도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
임차권등기명령 신청은 임차 주택 소재지 관할 지방법원에 하며, 통상 2~4주 내에 결정이 납니다. 신청 시에는 임대차계약서, 등기부등본, 주민등록등본 등이 필요합니다. 임차권등기 후에는 새 임차인에게 보증금 반환 채권이 있다는 사실이 공시되어, 집주인이 제3자에게 집을 팔더라도 보증금 우선변제권이 보호됩니다.
보증금 반환 청구 소송
임차권등기 후 보증금 반환 소송을 제기합니다. 임대차 종료 및 보증금 미반환 사실만 입증하면 되므로 비교적 간단한 소송입니다. 임차인에게 유리한 소액사건심판(3,000만 원 이하) 또는 일반 민사소송으로 진행합니다.
판결이 확정되면 집주인 재산에 강제집행을 신청할 수 있습니다. 집주인 명의 부동산(임차 주택 포함)에 강제경매를 신청하거나, 집주인 예금계좌를 압류할 수 있습니다.
전세사기 피해 — 특별법 활용
전세사기 피해자의 경우, 2023년 시행된 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 피해자 인정을 받으면 경매 절차에서 우선매수권 부여, 공공임대주택 우선 공급, 저리 대출 지원 등 혜택을 받을 수 있습니다. 전세사기 피해가 의심된다면 전세사기피해지원센터에 상담을 받으시기 바랍니다.
보증금 보호를 위해 가장 중요한 것은 전세 계약 당시 전입신고와 확정일자를 즉시 받는 것, 그리고 전세보증보험(HUG, SGI서울보증)에 가입하는 것입니다. 이미 피해를 당한 경우라면 즉시 임차권등기명령을 신청하고 법률 전문가의 도움을 받으십시오.
