세입자로 살다 보면 보일러 고장, 누수, 창문 파손 등 각종 수리 문제가 생깁니다. 집주인에게 수리를 요청했는데 계속 미루거나 아예 거부한다면 어떻게 해야 할까요? 임차인의 법적 권리를 정리합니다.
수선 의무는 집주인에게 있다
민법 제623조는 임대인이 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지해야 할 의무를 진다고 규정합니다. 이른바 수선 의무입니다. 따라서 주택의 핵심 기능(난방, 방수, 전기, 구조 안전 등)에 문제가 생기면 집주인이 수리해야 합니다.
단, 임차인의 고의나 과실로 생긴 파손은 임차인이 부담해야 합니다. 또한 소규모 수선(소모품 교체, 경미한 흠집 등)은 특약이 없다면 임차인이 부담하는 것이 관례입니다. 다만 구체적 범위는 분쟁이 많으므로, 계약서 작성 시 수선 의무 범위를 명확히 정해두는 것이 중요합니다.
집주인이 수리를 거부하면
집주인이 수선 의무를 이행하지 않으면 임차인은 두 가지 방법으로 대응할 수 있습니다.
첫째, 임차인이 직접 수리한 뒤 비용을 청구합니다. 민법 제626조는 임차인이 임대인의 동의 없이 지출한 유익비(주택 가치를 높이는 수리)는 임대차 종료 시 상환을 청구할 수 있다고 규정합니다. 필요비(필수 수리)는 즉시 상환을 청구할 수 있습니다.
둘째, 집주인의 수선 의무 불이행으로 임차목적물을 사용하지 못한다면 차임 감액을 주장하거나, 심각한 경우에는 임대차 계약 해지를 요구할 수 있습니다.
실무적 대처 순서
- 수리 요청 내용을 문자 또는 카카오톡으로 남긴다(증거 확보)
- 집주인이 응하지 않으면 내용증명으로 수리 요청
- 긴급한 경우(동파, 누수 등) 임차인이 직접 수리하고 영수증 보관
- 수리비 미상환 시 보증금에서 공제 주장 또는 소송으로 청구
주택임대차 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회(시·군·구청 또는 법원)에 조정을 신청하는 방법도 있습니다. 소송보다 빠르고 저렴하게 해결할 수 있습니다.
