부동산 매매 계약을 체결한 후 계약을 해제해야 하는 상황이 생겼을 때, 계약금은 어떻게 처리될까요? 누구의 귀책인지에 따라 결과가 완전히 달라집니다.
계약금의 법적 성질
부동산 매매계약에서 지급하는 계약금은 민법상 해약금으로 추정됩니다(민법 제565조). 해약금이란, 이를 포기하거나 배액 상환함으로써 계약을 해제할 수 있는 대가입니다. 단, 이행에 착수한 이후에는 해약금에 의한 해제가 불가능합니다.
귀책에 따른 계약금 처리
- 매수인이 계약을 해제하는 경우: 계약금 몰취(돌려받지 못함). 이미 낸 계약금을 잃는 것이 매수인의 불이익입니다.
- 매도인이 계약을 해제하는 경우: 받은 계약금의 배액을 매수인에게 반환해야 합니다. 1,000만 원을 계약금으로 받았다면 2,000만 원을 돌려줘야 합니다.
- 특약으로 달리 정한 경우: 계약서에 위약금 조항이 있다면 그에 따릅니다.
‘이행의 착수’ — 해제권 소멸의 기준
계약금 해제는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 이행의 착수란 잔금의 일부를 지급하거나, 중도금을 지급하거나, 매도인이 이전 등기에 필요한 서류를 준비하는 등 이행 행위를 시작하는 것을 말합니다. 이행에 착수한 이후에는 상대방 귀책으로 인한 손해배상 청구만 가능하고, 계약금 해제는 불가능합니다.
중도금 지급 후 계약 해제
중도금을 지급한 후에는 이행의 착수가 이루어진 것이므로 계약금 해제가 불가능합니다. 이 단계에서 계약을 해제하려면 채무불이행(귀책 있는 당사자)을 이유로 한 손해배상 청구 방식으로 해결해야 합니다. 상대방의 귀책으로 계약이 파탄났다면 이행이익(잔금 이행으로 기대했던 이익)을 포함한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
부동산 계약 분쟁은 금액이 크고 법적으로 복잡한 경우가 많습니다. 계약 해제를 결정하기 전에 반드시 법률 전문가와 상담하여 자신의 권리와 의무를 정확히 파악하십시오.
