매매나 상속으로 취득한 주택을 등기부와 건축물대장을 비교해 보다가, 실제로는 허가 없이 증축했거나 아예 사용승인(준공검사)을 받지 못한 건물이라는 사실을 뒤늦게 발견하는 경우가 있습니다. 이런 무허가·미승인 건축물을 일정 기간 안에 신고하면 구제해 주는 한시적 특별법이 새로 제정되었습니다. 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호, 2026. 6. 16. 제정, 2026. 12. 17. 시행)입니다. 다만 이 법은 시행일부터 18개월간만 효력을 갖는 한시법이라는 점이 가장 중요한 특징입니다.
법령의 목적
이 법 제1조는 목적을 다음과 같이 규정합니다.
“이 법은 특정건축물을 선별하여 사용을 승인함으로써 국민의 재산권을 보호함을 목적으로 한다.”
과거에도 「준공미필기존건축물 정리에 관한 특별조치법」이나 동일한 명칭의 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」이 한시적으로 시행되어 무허가·미승인 건축물을 구제해 온 전례가 있는데, 이번 법은 그 연장선에서 새로운 기준시점(2023. 12. 31.)을 기준으로 다시 한 번 양성화 기회를 부여하는 것입니다.
주요 내용
“특정건축물”이란 건축허가·신고 없이 건축하거나 대수선한 건축물, 허가·신고는 받았지만 사용승인을 받지 못한 건축물, 용도변경 허가·신고 없이 용도를 바꾼 건축물을 말합니다. 이 법의 적용대상은 2023. 12. 31. 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물 중 일정 규모 이하인 경우로 한정됩니다. 다세대주택은 세대당 전용면적 85제곱미터 이하, 단독주택은 연면적 165제곱미터 이하(다가구주택은 660제곱미터 이하), 근린생활시설로 허가받았지만 2023. 12. 31. 이전부터 사실상 주택으로 써온 건축물도 포함됩니다. 반면 도시계획시설 부지, 개발제한구역, 군사시설보호구역, 접도구역, 도시개발구역, 정비구역, 보전산지 등에 있는 건축물은 원칙적으로 적용에서 제외됩니다.
대상건축물의 건축주나 소유자는 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 첨부해 관할 지방자치단체에 신고해야 하고, 지방자치단체는 신고일부터 30일 내에 건축위원회 심의를 거쳐 자기 소유 대지 여부, 도로·조경·일조권 등 건축법 위반 정도, 소방시설 준수 여부, 과태료·이행강제금 체납 여부 등을 확인한 뒤 사용승인서를 내주어야 합니다. 특례로 도로 폭 기준이 3미터로 완화되고, 세대수를 늘리지 않는 대수선이라면 부설주차장을 추가로 설치할 의무도 면제됩니다. 다만 사용승인을 받는 대신, 그동안 부과되지 않았던 이행강제금 5회분에 해당하는 과태료를 납부해야 합니다.
예상 활용 방안
상속받은 주택의 건축물대장을 확인했는데 사용승인란이 비어 있거나, 등기부상 면적과 실제 면적이 다르다면 이 법에 따른 신고 대상인지부터 검토해야 합니다. 특히 부모님 세대에 지어진 오래된 다세대·단독주택 중에는 준공검사를 받지 못한 채 수십 년간 사용되어 온 사례가 적지 않은데, 이번 기회에 사용승인을 받아두면 향후 매매나 담보대출, 재상속 시 발생할 수 있는 법적 리스크를 크게 줄일 수 있습니다. 상가로 허가받았지만 실제로는 주거용으로 오래 사용해 온 근린생활시설이 있다면, 2023. 12. 31. 이전부터 주택으로 사용했다는 사실을 입증할 자료(전입신고 이력, 공과금 납부 내역 등)를 미리 준비해 신고를 검토할 수 있습니다.
쟁점이 될 수 있는 부분
몇 가지 유의할 점이 있습니다. 첫째, 이 법은 시행일(2026. 12. 17.)로부터 18개월간만 효력을 갖는 한시법입니다. 이 기간 내에 신고하지 않으면 이후 같은 기회가 다시 주어질지 알 수 없으므로, 대상 여부가 의심된다면 서둘러 확인하는 것이 안전합니다. 둘째, “2023. 12. 31. 당시 사실상 완공”되었다는 사실을 입증해야 하는데, 오래된 건축물일수록 준공 시점을 뒷받침할 자료가 부족한 경우가 많아 건축사의 현장조사서 작성 단계에서 다툼의 소지가 있을 수 있습니다. 셋째, 근린생활시설을 주택으로 사용해 온 경우에는 2023. 12. 31. 이전부터 주거용으로 사용했다는 점을 별도로 입증해야 하는데, 그 입증 방법과 정도에 대한 구체적 기준은 하위법령을 확인해야 합니다. 넷째, 과거 유사한 특별법에 따라 이미 사용승인을 받은 건축물은 원칙적으로 이 법의 적용 대상에서 제외되지만, 그 후 소유권 변동이 있었던 건축물은 이 제외 규정이 적용되지 않는다고 법문이 정하고 있습니다. 즉 상속 등으로 소유권이 이전된 경우 이 예외 조항의 해석에 따라 결론이 달라질 수 있는 여지가 있어, 구체적인 사안에서는 별도의 확인이 필요합니다. 다섯째, 공동상속으로 소유자가 여럿인 건축물의 경우 신고 주체와 동의 범위를 어떻게 처리할지도 실무상 챙겨야 할 부분입니다.
■ 실무에서 자주 나오는 질문
Q. 우리 집이 이 법의 적용 대상인지 어떻게 확인하나요?
먼저 건축물대장을 발급받아 사용승인일이 기재되어 있는지, 실제 면적과 대장상 면적이 일치하는지 확인해야 합니다. 사용승인란이 비어 있거나 무단 증축 흔적이 있다면 건축사에게 현장조사를 의뢰해 이 법의 적용대상(2023. 12. 31. 당시 완공, 규모 기준 충족 등)에 해당하는지 확인받는 것이 정확합니다.
Q. 개발제한구역 안에 있는 무허가 건물도 구제받을 수 있나요?
원칙적으로는 제외됩니다. 다만 해당 개발제한구역으로 지정되기 전에 건축되었거나 대수선된 건축물이라면 예외적으로 적용대상이 될 수 있으므로, 구역 지정 시점과 건축 시점을 비교해 볼 필요가 있습니다.
Q. 신고하면 과태료를 얼마나 내야 하나요?
그동안 이행강제금이 부과된 적이 없는 건축물이라면 「건축법」 제80조에 따라 산정한 이행강제금 5회분에 해당하는 금액을 과태료로 납부해야 합니다. 이미 이행강제금을 일부 납부한 경우에는 5회분 상당액에서 기납부액을 뺀 차액만 과태료로 부과됩니다.
Q. 신고 기한을 놓치면 어떻게 되나요?
이 법은 시행일부터 18개월간만 효력을 갖는 한시법입니다. 정해진 신고 기간(대통령령으로 정함) 안에 신고하지 못하면 이번 특례를 통한 구제를 받을 수 없고, 향후 유사한 특별법이 다시 제정될지는 알 수 없으므로 기한 내 신고 여부를 반드시 챙기셔야 합니다.
💡 실무 팁: 상속·매매로 취득한 부동산의 건축물대장과 실제 현황이 다르다면, 이번 한시법 시행 기간 안에 반드시 사용승인 대상 여부를 확인하시길 권합니다. 기한을 넘기면 이후에는 원칙으로 돌아가 위반건축물로 계속 남아 이행강제금이 반복 부과될 수 있습니다.
과거 유사 특별법과의 관계
우리나라는 1980년대부터 여러 차례 무허가·미승인 건축물을 구제하는 한시적 특별조치법을 시행해 왔습니다. 「준공미필기존건축물 정리에 관한 특별조치법」이나 이번과 같은 이름의 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」이 그 예입니다. 이번 법은 그 취지를 이어받아 2023. 12. 31.이라는 새로운 기준시점을 정하고, 그 이후에 발생한 위반행위는 구제 대상에서 제외하는 대신, 그 이전에 발생한 위반행위는 다시 한 번 양성화할 기회를 준다는 점에서 성격이 같습니다.
다만 과거 특별법에 따라 이미 사용승인서를 받은 건축물은 원칙적으로 이번 법의 적용에서 제외됩니다. 이는 동일한 위반행위에 대해 여러 차례 특혜를 주는 것을 막기 위한 장치입니다. 그런데 법문은 “사용승인서 취득 이후 소유권의 변동이 없는 건축물”에 한정해 적용을 배제한다고 정하고 있어, 상속이나 매매로 소유권이 이전된 건축물은 이 배제 규정에서 벗어나 다시 이번 법의 적용 대상이 될 여지가 있는 것으로 읽힙니다. 다만 이는 조문의 문언에 따른 해석이고, 실제 사안에 적용할 때는 관할 지방자치단체나 전문가를 통해 개별적으로 다시 확인하시는 것이 안전합니다.
결국 이번 특별조치법은 오래된 위반건축물을 정리할 마지막 기회일 수 있습니다. 상속·매매로 취득한 부동산에 조금이라도 의심스러운 부분이 있다면, 18개월의 유효기간이 끝나기 전에 서둘러 확인하고 신고 여부를 결정하시길 권합니다.
시행령이 아직 제정되지 않은 만큼, 신고 기한과 세부 서식 등 구체적인 사항은 하위법령 공포 이후 다시 확인하시는 것이 정확합니다.
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