■ 핵심 답변
피상속인이 임차인(전세 거주자)이었다면, 임대인에 대한 보증금 반환 채권도 상속재산입니다. 상속인이 임대차 계약을 승계하거나 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 상속 이후 임대차 계약의 처리 방식은 임대인과의 협의로 결정됩니다.
■ 설명
[임차인(전세 거주자)이 사망한 경우]
임차인이 사망하면 임대차 계약에 따른 권리의무가 상속인에게 포괄 승계됩니다. 따라서 보증금 반환 청구권도 상속인에게 귀속됩니다.
처리 방식은 크게 세 가지입니다.
① 상속인이 계약을 승계하여 계속 거주: 상속인이 임대인에게 상속 사실을 알리고 계속 거주
② 계약 해지 후 보증금 반환: 잔여 임대차 기간에 따라 계약을 해지하고 보증금 반환 청구
③ 임대차계약 명의 변경: 상속인 중 한 명으로 임차인 명의를 변경
[주의 — 주택임대차보호법 적용 여부]
상속인이 계속 거주하는 경우 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 유지하려면, 새로운 임차인(상속인)이 전입신고를 마쳐야 합니다. 피상속인의 전입신고가 말소되고 상속인이 재전입신고를 하지 않으면 대항력이 소멸될 수 있습니다.
⚠️ 중요 상속이 발생한 즉시 주민등록 전입신고 현황을 확인하고, 상속인 중 해당 주택에 계속 거주하는 사람의 전입신고가 유지되도록 해야 합니다. 전입신고가 해제되면 임차권의 대항력이 소멸합니다.
[피상속인이 임대인(집주인)이었던 경우]
피상속인이 임대인이었다면 임차인에 대한 임대차 관련 권리의무(보증금 반환 의무 포함)도 상속됩니다. 상속인들은 임대차 기간이 만료되면 보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다. 이 경우 보증금 반환 채무도 상속채무에 포함됩니다.
■ 관련 법령
• 민법 제1005조 (상속과 포괄적 권리의무 승계)
• 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등)
• 주택임대차보호법 제3조의2 (우선변제권)