세입자가 월세를 안 내면 어떻게 해야 할까
월세 미납은 임대인에게 큰 스트레스입니다. 그러나 임차인이 월세를 납부하지 않더라도 적법한 절차를 거치지 않은 채 임의로 잠금장치를 교체하거나 짐을 꺼내는 행위는 주거침입죄에 해당할 수 있으므로, 반드시 적법한 절차를 따라야 합니다.
계약 해지 요건 — 2기 이상 연체
주택임대차보호법 제6조의2는 임차인이 2기(2회) 이상의 차임을 연체한 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정합니다. 연속하지 않아도 누적 2개월치 이상이면 요건이 충족됩니다. 상가는 상가건물임대차보호법 제10조의8에 따라 3기 이상 연체 시 해지 가능합니다. 해지는 임차인에게 명시적으로 통보해야 효력이 생기며(민법 제543조), 최근 카카오톡 같은 메시지로 통지를 보내는 경우도 종종 있지만 법적인 분쟁이 발생했을 때 해지 통지 사실을 입증하기 위해 내용증명 우편이 권장됩니다.
해지 전 — 차임 지급 최고
해지 통보 전 차임 지급 최고를 먼저 하는 것이 분쟁 예방에 유리합니다. 내용증명으로 “○○일까지 연체 차임을 지급하지 않으면 계약을 해지한다”고 통보하면 소송 시 임대인의 성실한 노력을 입증하는 증거가 됩니다. 최고 기간은 통상 7~14일로 설정합니다.
해지 후 — 명도소송과 연체차임 청구
계약 해지 통보 후에도 세입자가 자진 퇴거하지 않으면 명도소송을 제기해야 합니다. 소 제기와 동시에 점유이전금지 가처분을 신청해야 혹시 소송 중에 점유자가 변경되어 집행이 불가능하게 되는 상황을 방지할 수 있습니다. 연체차임은 명도소송에 병합 청구하거나 별도 지급명령으로 청구할 수 있으며, 보증금에서 연체차임을 공제한 잔액을 반환합니다.
보증금 공제 주장 대응
임차인이 보증금을 이유로 차임 지급을 거절하며 계속 거주하는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 보증금 공제를 고려해서 명도소송을 늦추게 되면 실제 소송 진행에 걸리는 시간이 길어 결과적으로 보증금이 전부 공제될 때까지 소송이 끝나지 않을 수 있으니, 차임 연체 초기 단계에서 신속하게 내용증명을 발송하는 것이 손해를 최소화하는 핵심입니다.
